LMNP 2027 : amortissement plafonné, quel impact sur la rentabilité ?

Selon le projet de loi de finances pour 2027, la déduction de l'amortissement en location meublée non professionnelle serait plafonnée à 2,5 % par an, dans la limite de 7 000 € par an et par foyer fiscal. Pour un investisseur au régime réel, la base imposable augmenterait dès que son amortissement actuel dépasse ce plafond, et le rendement net après impôt baisserait d'autant. Le texte n'est pas voté : le calcul ci-dessous sert à mesurer l'écart, pas à anticiper une règle définitive.

Ce que prévoit le projet pour l'amortissement

D'après le projet déposé à l'Assemblée nationale le 1er octobre 2026 (article 7), l'amortissement des locaux loués en meublé ne serait plus déductible que dans deux limites cumulées :

• un taux de 2,5 % par an de la valeur amortissable du bien ;
• un montant de 7 000 € par an pour l'ensemble du foyer fiscal, quel que soit le nombre de biens.

Selon le projet, les meublés de tourisme auraient des limites plus basses : 1,5 % par an, sans pouvoir dépasser 5 000 € par an et par foyer fiscal (texte n° 3210, article 7, page 45 du PDF).

Où en est le texte au 14 octobre 2026

• 1er octobre 2026 : dépôt du projet à l'Assemblée nationale (texte n° 3210).
• Commission des finances : un amendement adopté en commission exclurait du plafonnement les logements meublés loués en résidence principale du locataire. La commission ayant rejeté la première partie du budget, ses amendements ne figurent pas dans le texte discuté en séance : ils devraient être redéposés et votés à nouveau.

Le texte est examiné à l'Assemblée nationale depuis le 13 octobre 2026. Les mesures ne seront définitives qu'après l'adoption de la loi de finances, en principe d'ici fin décembre. Cette page sera mise à jour à ce moment.

Exemple illustratif avant/après

Exemple illustratif. Les chiffres ci-dessous sont fictifs. Ils ne constituent ni une prévision, ni un conseil fiscal.

Hypothèses :

• appartement acheté 200 000 €, plus 15 000 € de frais d'acquisition, soit un coût total de 215 000 € ;
• part du terrain fixée à 15 % : valeur amortissable du bâti 170 000 € ;
• règle actuelle retenue : bâti amorti sur 30 ans, soit 5 667 € par an ; mobilier de 8 000 € amorti sur 7 ans, soit 1 143 € par an (non visé par le plafond dans cet exemple, selon le texte du projet, qui vise les locaux) ;
• loyer : 850 € par mois hors charges, soit 10 200 € par an ;
• charges déductibles hors amortissement : 4 000 € par an (taxe foncière, copropriété non récupérable, assurance, comptabilité, intérêts d'emprunt de 1 400 €) ;
• taux d'imposition global retenu : 47,2 % (tranche marginale de 30 % et prélèvements sociaux de 17,2 %), à adapter à votre foyer ;
• hypothèse : prélèvements sociaux de 17,2 %, taux à confirmer selon la législation en vigueur ;
• un seul bien en meublé dans le foyer, location à l'année, pas de stock d'amortissement antérieur.

Lecture : dans cet exemple, le plafond de 2,5 % réduit l'amortissement du bâti de 1 417 € par an. Le résultat imposable passe de 0 à 807 €, ce qui retire environ 0,17 point de rendement net après impôt. Le plafond de 7 000 € par foyer ne joue pas ici : il deviendrait limitant à partir d'environ 280 000 € de bâti amortissable, ou avec plusieurs biens dans le même foyer.

Ce qui fait varier l'écart : la part du terrain, la durée d'amortissement retenue jusqu'ici, le niveau des intérêts d'emprunt et la tranche marginale du foyer. Un bien très endetté, dont le résultat avant amortissement est faible, peut ne voir aucun changement la première année.

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1. Ouvrez l'analyse d'un bien dans Valorès et saisissez le prix, les frais, le loyer, les charges et le crédit. Vérifiez le prix avec les ventes notariées DVF de la commune et le loyer avec les données publiques de loyers.
2. Relevez le rendement net avant fiscalité et le cash-flow affichés : ce sont les deux lignes qui ne dépendent pas du PLF.
3. Ajoutez l'étape fiscale à part, en deux colonnes comme dans le tableau ci-dessus : amortissement actuel, puis amortissement plafonné à 2,5 % de la valeur du bâti et à 7 000 € pour tout le foyer.
4. Comparez les deux rendements après impôt pour mesurer l'écart propre à votre bien.

Valorès calcule le rendement net avant fiscalité et le cash-flow de votre bien. Il ne calcule pas l'impôt : le régime fiscal, la tranche marginale, les prélèvements sociaux et le plafond d'amortissement se calculent à part. Pour la déclaration et le choix du régime, faites valider votre situation par un expert-comptable.

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Analyse et financement, deux démarches séparées

Le calcul de rentabilité décrit un bien à partir d'hypothèses. La question du financement se pose après, et séparément.