Comment calculer la rentabilité locative ?
Avant d'acheter pour louer, une seule question compte : combien ça rapporte vraiment ? Voici les trois niveaux de rentabilité, leurs formules et un exemple chiffré.
1. Le rendement brut
Brut (%) = loyer annuel ÷ prix d'achat total × 100
Exemple : bien à 150 000 € (frais inclus), loué 700 €/mois → (700 × 12) ÷ 150 000 × 100 = 5,6 %. Rapide, mais optimiste : il ignore les charges.
2. Le rendement net
Net (%) = (loyer annuel − charges − taxe foncière − assurance − gestion) ÷ prix d'achat × 100
C'est le vrai rendement d'exploitation. Comptez en général 1 à 2 points de moins que le brut.
3. Le rendement net-net (après impôt)
On déduit en plus la fiscalité (selon votre régime : micro-foncier, réel, LMNP…). C'est lui qui reflète votre gain réel dans la poche.
Ce que Valorès calcule, précisément. Le simulateur affiche un rendement net avant fiscalité : il déduit les charges d'exploitation, la taxe foncière, l'assurance, la vacance et les frais de gestion, mais pas votre impôt personnel. Votre régime fiscal, votre tranche marginale et vos prélèvements sociaux ne sont pas connus de l'outil et ne sont donc pas simulés. Pour passer de ce rendement net au net-net décrit ci-dessus, faites le calcul avec votre régime réel, ou rapprochez-vous d'un professionnel de la fiscalité.
4. Le cash-flow, l'indicateur roi
Cash-flow = loyer − (mensualité de crédit + charges + taxe + assurance)
Positif : le bien s'autofinance et vous verse un complément chaque mois. Négatif : vous complétez de votre poche — à n'accepter que si vous misez fortement sur la plus-value.
Estimez la rentabilité et le cash-flow d'un bien dans n'importe quelle ville, à partir des transactions DVF disponibles, avec le simulateur Valorès.
Simuler un investissement →Questions fréquentes
Comment calculer la rentabilité locative brute ?
Rentabilité brute (%) = (loyer mensuel × 12) ÷ prix d'achat total × 100. Exemple : un bien à 150 000 € loué 700 €/mois donne (700 × 12) ÷ 150 000 × 100 = 5,6 % brut.
Quelle différence entre rendement brut, net et net-net ?
Le rendement brut ignore les charges. Le rendement net déduit les charges non récupérables, la taxe foncière, l'assurance et les frais de gestion. Le rendement net-net (ou net d'impôt) déduit en plus la fiscalité, et c'est lui qui reflète votre gain réel. Le simulateur Valorès s'arrête au rendement net avant fiscalité : il ne connaît ni votre régime fiscal ni votre tranche d'imposition, et ne calcule donc pas votre impôt personnel.
Qu'est-ce qu'un bon rendement locatif ?
On vise souvent 5 à 8 % brut. En dessous, l'investissement mise sur la plus-value ; au-dessus, vérifiez la vacance locative et l'état du bien. Un cash-flow positif (loyer > mensualité + charges) est l'objectif idéal.
Qu'est-ce que le cash-flow ?
Le cash-flow mensuel = loyer perçu − (mensualité de crédit + charges + taxe + assurance). S'il est positif, le bien s'autofinance et vous rapporte chaque mois ; s'il est négatif, vous devez compléter de votre poche.
Contenu informatif ne constituant pas un conseil en investissement.