Calculer la rentabilité locative : formules du brut, du net et du cash-flow
Les formules pour calculer la rentabilité locative d'un bien : rendement brut, rendement net avant fiscalité, rendement net-net après impôt, puis cash-flow, avec un exemple chiffré et ce que le simulateur Valorès calcule ou non.
1. Le rendement brut
Brut (%) = loyer annuel ÷ prix d'achat total × 100
Exemple : bien à 150 000 € (frais inclus), loué 700 €/mois : (700 × 12) ÷ 150 000 × 100 = 5,6 %. Rapide, mais optimiste : il ignore les charges.
Le prix d'achat retenu change tout le calcul. Pour le confronter aux ventes réellement constatées dans une commune, suivez notre pas à pas calculer sa rentabilité locative avec le DVF.
2. Le rendement net
Net (%) = (loyer annuel - charges non récupérables - taxe foncière - assurance - gestion - provision pour vacance) ÷ prix d'achat total × 100
C'est le rendement d'exploitation avant impôt. L'écart avec le brut dépend du bien : calculez-le poste par poste plutôt que d'appliquer une décote forfaitaire.
3. Le rendement net-net (après impôt)
On déduit en plus la fiscalité personnelle (micro-foncier, réel, LMNP). Ce niveau dépend du foyer. Valorès ne le calcule pas.
Ce que Valorès calcule. Le simulateur affiche un rendement net avant fiscalité : charges d'exploitation, taxe foncière, assurance, vacance et gestion déduits, pas votre impôt personnel.
4. Le cash-flow, l'indicateur roi
Cash-flow = loyer - (mensualité de crédit et assurance de prêt + charges + taxe foncière + assurance propriétaire)
Positif : dans la simulation, le loyer saisi couvre la mensualité et les charges. Négatif : la simulation montre un complément à apporter, en général avec une hypothèse de revente.
Appliquez ces formules à un bien précis : prix, loyer, charges et crédit, dans la commune de votre choix.
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Ces accès ouvrent des données et un export. Ils n'annoncent pas de rendement.
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Valorès est un service d'information édité par JS COURTAGE ET FINANCEMENT. Cette société exerce également une activité de courtage en crédit. L'accompagnement en financement est distinct de l'analyse fournie par Valorès. L'analyse (formules, prix DVF, cash-flow) et l'accompagnement en financement sont deux démarches distinctes.
Ce calcul applique des formules à des hypothèses, et aux prix DVF lorsqu'ils sont mesurés. Il n'annonce aucun rendement, ni aucun accord de financement.
Dans l'analyse d'un bien, un lien vers un service de courtage peut apparaître, selon le département. Ce lien n'est ni une recommandation ni une obligation : vous restez libre de vous adresser à l'intermédiaire ou à l'établissement prêteur de votre choix. JS Courtage et Financement, éditeur du site, est immatriculé à l'ORIAS sous le numéro 17003825 (mentions légales).
Si un financement est utile, il se traite après l'analyse du bien.
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Questions fréquentes
Comment calculer la rentabilité locative brute ?
Rentabilité brute (%) = (loyer mensuel × 12) ÷ prix d'achat total × 100. Exemple : un bien à 150 000 € loué 700 €/mois donne (700 × 12) ÷ 150 000 × 100 = 5,6 % brut.
Quelle différence entre rendement brut, net et net-net ?
Le rendement brut ignore les charges. Le rendement net déduit les charges non récupérables, la taxe foncière, l'assurance et les frais de gestion. Le rendement net-net déduit en plus la fiscalité personnelle. Le simulateur Valorès s'arrête au rendement net avant fiscalité : il ne connaît ni votre régime fiscal ni votre tranche d'imposition.
Qu'est-ce qu'un bon rendement locatif ?
Aucun taux de rendement n'est garanti, et il n'existe pas de seuil officiel. Un rendement élevé peut traduire un prix bas, mais aussi un risque de vacance, des travaux ou une revente plus lente : vérifiez ces points avant de conclure. Un cash-flow positif dans la simulation signifie que le loyer saisi couvre la mensualité et les charges saisies.
Qu'est-ce que le cash-flow ?
Le cash-flow mensuel = loyer perçu - (mensualité de crédit + charges + taxe + assurance). S'il est positif, le loyer saisi couvre ces postes dans la simulation. S'il est négatif, la simulation montre un effort complémentaire.
Que comprend l'accès gratuit, et que réservent les abonnements ?
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Valorès est-il un courtier ?
Valorès est un service d'information et n'est pas courtier. Son éditeur, JS COURTAGE ET FINANCEMENT, exerce par ailleurs une activité de courtage en crédit. Dans l'analyse d'un bien, un lien vers un service de courtage peut apparaître, selon le département. Ce lien n'est ni une recommandation ni une obligation : vous restez libre de vous adresser à l'intermédiaire ou à l'établissement prêteur de votre choix.
Un calcul de rentabilité vaut-il un accord de financement ?
Non. La simulation décrit un cash-flow à partir d'hypothèses (prix, loyer, charges, crédit saisis). Elle ne constitue ni une demande de prêt, ni un accord de financement. JS Courtage et Financement, éditeur du site, est immatriculé à l'ORIAS sous le numéro 17003825.
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