Calculer sa rentabilité locative avec le DVF : méthode pas à pas

1. Rappel : les trois calculs à faire

Prix d'achat total = prix d'achat + frais de notaire + travaux + éventuels frais d'agence à la charge de l'acquéreur.

Rentabilité brute = loyer annuel hors charges ÷ prix d'achat total × 100.

Rentabilité nette (avant fiscalité) = (loyer annuel encaissé - charges non récupérables - taxe foncière - assurance propriétaire non occupant - frais de gestion éventuels - provision pour vacance et travaux) ÷ prix d'achat total × 100.

Cash-flow mensuel = loyer mensuel encaissé - (mensualité de crédit et assurance de prêt + charges non récupérables + taxe foncière + assurance propriétaire non occupant + frais de gestion) ÷ périodes correspondantes.

La rentabilité « nette-nette » (après impôts et prélèvements sociaux) dépend de votre situation fiscale (micro-foncier, régime réel, LMNP) : elle n'est pas calculable de façon générique, et Valorès n'en affiche pas. Pour cela, rapprochez-vous d'un professionnel du chiffre.

Le détail de chaque formule, y compris le rendement net-net après impôt, se trouve dans notre guide des formules : calculer la rentabilité locative.

2. Ce que contient le DVF

Le DVF est un fichier public publié par la Direction générale des finances publiques (DGFiP) sur data.gouv.fr, sous licence ouverte Etalab 2.0. Il recense les transactions immobilières à titre onéreux (ventes, ventes en l'état futur d'achèvement, adjudications, etc.) des cinq dernières années, hors Alsace-Moselle et Mayotte. Il est mis à jour deux fois par an (avril et octobre). Pour chaque mutation on retrouve notamment :

• la date de la mutation et sa nature ;
• la valeur foncière (le prix déclaré) ;
• l'adresse et les références cadastrales ;
• le type de local (maison, appartement, dépendance, local commercial) ;
• la surface réelle bâtie et le nombre de pièces principales ;
• la surface du terrain ;
• pour les lots de copropriété, des surfaces « loi Carrez » lorsqu'elles sont indiquées.

Le jeu géolocalisé d'Etalab ajoute les coordonnées et est disponible par commune ou département, ce qui facilite les calculs sur un tableur.

Ce que le DVF ne contient pas

• l'état du bien, l'étage, l'exposition, la vue, le DPE, les travaux réalisés ;
• les loyers, les charges, les taxes ;
• les frais d'agence à la charge de l'acquéreur et les frais de notaire (exclus de la valeur foncière) ;
• les mutations les plus récentes, en raison du délai de publication ;
• une surface fiable pour tous les biens (elle manque pour beaucoup de terrains, de locaux ou de lots).

La valeur foncière est le montant déclaré dans l'acte : elle peut inclure des frais d'agence quand ils sont à la charge du vendeur et la TVA éventuelle, et elle exclut les meubles chiffrés dans l'acte. Elle correspond à un prix « net vendeur », à ne pas confondre avec le prix d'achat total de votre calcul.

Pour apprendre à lire chaque colonne et chaque type de mutation, voir le guide DVF : comment lire les transactions.

3. Les loyers : carte des loyers et observatoires

Le DVF ne donne pas de loyers. Deux sources publiques existent :

• La carte des loyers (ministère de la Transition écologique, exploitée avec l'ANIL) : indicateurs de loyers d'annonce par commune, en euros par m² charges comprises, construits à partir d'annonces (Groupe SeLoger et leboncoin) sur la période 2019-2025. Ils sont calculés par un modèle statistique pour des biens types (appartement de 52 m², T1-T2 de 37 m², T3 et plus de 72 m², maison de 92 m²). Ce sont des loyers de « flux » (nouvelles mises en location), pas des médianes. Le guide d'utilisation recommande la prudence lorsque le modèle repose sur peu d'observations ou présente un intervalle de prédiction large.
• Les observatoires locaux des loyers (réseau ANIL) : loyers du parc privé, ou « stock », mesurés par enquête, avec les baux en cours, sur une soixantaine d'agglomérations. Les résultats publiés reposent sur au moins 50 logements. Si votre commune n'est pas couverte, l'observatoire n'aide pas.

Les loyers de marché (annonces) sont souvent plus élevés que les loyers observés (baux anciens revalorisés lentement). Selon votre stratégie (nouvelle location, bail en cours à reprendre), vous n'utiliserez pas la même donnée.

4. La méthode pas à pas

1. Choisir la commune et le type de bien (appartement ou maison, taille). Chaque segment a son propre marché.
2. Extraire les ventes récentes dans le DVF (12 à 24 mois, ou davantage si le marché est peu actif) sur data.gouv.fr ou avec un outil.
3. Filtrer les mutations exploitables : une seule ligne de local principal (pas de lot multiple), surface renseignée, nature « Vente », exclusion des valeurs aberrantes (prix symbolique, surface incohérente, ventes entre proches).
4. Calculer le prix au m² de chaque vente (valeur foncière ÷ surface réelle bâtie) puis la médiane et une fourchette (par exemple du premier au troisième quartile). La médiane est moins sensible aux extrêmes que la moyenne.
5. Appliquer à la surface visée pour obtenir une fourchette de prix de marché. Comparez avec le prix demandé.
6. Estimer le loyer : loyer au m² de la carte des loyers (ou de l'observatoire local), converti en loyer hors charges si nécessaire (les indicateurs de la carte sont charges comprises), puis vérifiez avec quelques annonces actuelles du secteur.
7. Calculer la rentabilité brute, nette avant fiscalité et le cash-flow.
8. Tester des scénarios : vacance locative, travaux, taux de crédit, loyer plus bas. Un projet qui ne tient qu'avec le scénario optimiste est fragile.

5. Exemple illustratif

Exemple illustratif. Tous les chiffres ci-dessous sont fictifs et ne correspondent à aucune commune réelle.

Hypothèses fictives :

• Bien visé : studio de 45 m².
• Prix médian DVF fictif : 1 800 €/m², soit 45 × 1 800 = 81 000 €.
• Frais de notaire fictifs : 8 % du prix, soit 6 480 €.
• Travaux fictifs : 4 000 €.
• Prix d'achat total : 81 000 + 6 480 + 4 000 = 91 480 €.
• Loyer mensuel fictif hors charges : 450 €, soit 5 400 € par an.

Rentabilité brute : 5 400 ÷ 91 480 × 100 = 5,90 %.

Rentabilité nette avant fiscalité (charges fictives) :

• taxe foncière : 650 € ;
• charges non récupérables : 480 € ;
• assurance propriétaire non occupant : 120 € ;
• provision pour vacance : 1 mois de loyer, soit 450 €.

Total des déductions : 650 + 480 + 120 + 450 = 1 700 €. Loyer annuel net : 5 400 - 1 700 = 3 700 €. Rentabilité nette avant fiscalité : 3 700 ÷ 91 480 × 100 = 4,04 %.

Cash-flow (hypothèse fictive : financement de 100 % du prix d'achat total sur 20 ans à 3 %, hors assurance) : mensualité d'environ 507 €, soit 6 088 € par an. Cash-flow annuel avant fiscalité : 3 700 - 6 088 = -2 388 €, soit environ -199 € par mois.

Cet exemple montre qu'une rentabilité brute qui paraît correcte peut cacher un cash-flow négatif quand on finance l'intégralité de l'achat. Il ne préjuge pas de ce que vous obtiendrez dans une commune réelle : ni de la rentabilité, ni du taux, ni de l'accord d'une banque.

6. Les limites à garder en tête

• Biens atypiques : un bien très rénové, avec terrasse ou vue, ne se compare pas à la médiane.
• Mutations multiples : un même acte peut couvrir plusieurs lots ou biens, avec un prix global répété sur chaque ligne. Sans retraitement, on compte un prix plusieurs fois ou on rapporte un prix global à une seule surface. Valorès écarte les ventes multi-lots.
• Surfaces absentes ou approximatives : la surface réelle bâtie du DVF est mesurée au sol, arrondie et hors dépendances, elle diffère de la surface Carrez ou habitable annoncée.
• Délais de publication : le DVF ne contient pas les ventes des derniers mois. En marché mouvant, le retard compte.
• Échantillon trop faible : dans une petite commune, quelques ventes suffisent à déplacer la médiane. Valorès calcule une médiane à partir de 5 ventes exploitables et considère la confiance comme élevée à partir de 50 (méthodologie).
• Loyers de marché contre loyers d'observatoire : ne les mélangez pas sans le préciser.
• Prix vendeur contre prix total : n'oubliez pas les frais de notaire et les travaux dans le prix d'achat total.
• Fiscalité, vacance, impayés : ils dégradent le rendement et ne figurent dans aucune de ces bases.

7. Ce que Valorès calcule pour vous

Valorès s'appuie sur les transactions DVF (millésime chargé : 2025), une lecture par typologie, et une estimation du net avant fiscalité. Le service n'annonce aucun rendement et ne remplace pas une analyse personnalisée : les résultats sont des éléments d'aide à la décision. Pour la méthode complète, consultez la page méthodologie.

Sources

• DGFiP / data.gouv.fr, « Demandes de valeurs foncières »
• Notice descriptive du fichier DVF (DGFiP)
• Etalab / data.gouv.fr, DVF géolocalisées
• Explorateur DVF (data.gouv.fr)
• Service-Public, consulter les dernières transactions (DVF)
• Carte des loyers (ministère de la Transition écologique, ANIL)
• Guide d'utilisation de la carte des loyers
• Observatoires locaux des loyers (réseau ANIL), à propos des données

Pour aller plus loin

• Calculer la rentabilité locative (formules de base)
• DVF : comment lire les transactions notariées
• Rendement locatif réaliste en 2026
• Comment savoir si on achète au bon prix
• Prix immobilier au m² par ville
• Investir en petite ville
• Comment savoir si une ville est un bon investissement
• Score Valorès : comment le lire
• Mesure DVF ou estimation : données insuffisantes
• Méthodologie · Tarifs · Analyser une commune · Tous les guides