Comment savoir si on achète au bon prix ? (méthode DVF)
Pour savoir si un prix tient, on le compare à des ventes notariées DVF de biens comparables. On lit la médiane et la fourchette de ces ventes, pas l'annonce seule.
Prix d'annonce et prix signé chez le notaire
Le prix d'annonce est un prix demandé : celui qu'un vendeur affiche pour trouver un acquéreur. Le prix signé est celui qui figure dans l'acte reçu par le notaire, une fois l'accord formé. Les deux ne décrivent pas le même moment.
Ils ne décrivent souvent pas la même base non plus. Une annonce peut être présentée frais d'agence inclus. La valeur foncière publiée dans la DVF est, selon la notice descriptive de la DGFiP, le prix net vendeur (TVA incluse), et elle ne comprend pas les frais de notaire. Comparer un prix d'annonce « frais d'agence inclus » à une médiane DVF sans le dire mélange deux montants.
Aucune des sources officielles citées plus bas ne publie un pourcentage d'écart entre le prix d'annonce et le prix de l'acte. L'écart se constate vente par vente.
Ce que la DVF contient, et ce qu'elle ne contient pas
Les Demandes de valeurs foncières sont produites par la DGFiP et diffusées en open data (décret n° 2018-1350 du 28 décembre 2018). Elles recensent des mutations à titre onéreux (ventes, échanges, expropriations, adjudications) des cinq dernières années, à partir des actes notariés et des informations cadastrales.
On y trouve notamment :
- la date de mutation et la nature de la mutation ;
- la valeur foncière (prix net vendeur) ;
- la localisation (commune, voie, référence cadastrale) ;
- le type de bien, la surface, et la surface Carrez lorsqu'elle est mentionnée.
On n'y trouve pas :
- le descriptif de l'acte, en dehors de la surface Carrez quand elle est indiquée (notice DGFiP) : état intérieur, travaux, étage, extérieur, stationnement, performance énergétique ne sont pas une fiche du bien ;
- les frais de notaire ; les frais d'agence non plus, sauf s'ils sont stipulés à la charge du vendeur dans l'acte (explorateur data.gouv.fr) ;
- le mobilier dont la valeur est distinguée dans l'acte ;
- les mutations du Bas-Rhin, du Haut-Rhin et de la Moselle (livre foncier), ni Mayotte. Départements concernés dans Valorès : Moselle (57), Bas-Rhin (67), Haut-Rhin (68). Mayotte est hors périmètre.
La mise à jour est semestrielle, en avril et en octobre (data.gouv.fr, economie.gouv.fr, Service-Public). La diffusion d'avril porte sur les mutations enregistrées au service de la publicité foncière avant le 31 décembre de l'année précédente ; celle d'octobre, avant le 30 juin. Une vente très récente peut donc manquer, et d'anciens millésimes peuvent encore recevoir des actes enregistrés tardivement. Millésime DVF chargé par Valorès : 2025.
Sources primaires :
Une méthode en cinq étapes
La lecture ci-dessous sert à situer un bien précis. Ce n'est pas un barème de la DGFiP, et ce n'est pas une instruction d'achat. Les seuils de publication de Valorès (plus bas) portent, eux, sur la commune entière.
- Même type. Appartement avec appartements, maison avec maisons. Mélanger les deux produit un prix qui ne correspond à aucun des deux marchés.
- Surface voisine. On retient des biens dont la surface s'écarte d'environ un cinquième (plus ou moins 20 %). Un studio et un 5 pièces de la même rue ne sont pas comparables au m².
- Même micro-secteur. Même quartier, ou la même commune si les ventes proches sont trop peu nombreuses. Le prix médian du département ne dit pas le prix d'une rue.
- 12 à 24 mois. Assez long pour avoir des ventes, assez court pour ne pas mélanger un autre cycle de marché. Les actes les plus récents peuvent encore être absents à cause du calendrier de publication.
- 5 à 10 ventes, puis la médiane. On écarte les atypiques (biens très différents, ventes de plusieurs lots dont le prix ne se ventile pas, valeurs extrêmes). On lit ensuite la médiane et la fourchette (le bas et le haut des ventes retenues), pas une seule transaction.
Valorès applique, au niveau communal, des garde-fous publiés : prix médian à partir de 5 ventes exploitables, confiance élevée à partir de 50, ventes multi-lots et valeurs hors de 200 à 25 000 €/m² écartées. Un verdict de marché exige en plus au moins 20 ventes et 1 000 habitants. Ces seuils ne remplacent pas les 5 à 10 comparables d'un bien.
Quand un prix au-dessus de la médiane peut s'expliquer
Un prix signé au-dessus de la médiane des comparables n'est pas automatiquement « trop cher ». Des éléments que la DVF ne décrit pas peuvent justifier un montant plus élevé : état du bien et travaux déjà faits, diagnostic de performance énergétique, étage et exposition, espace extérieur, place de stationnement.
Aucune source officielle citée ici ne publie un pourcentage de décote ou de surcote pour ces critères. En inventer un chiffrerait une opinion. La méthode s'arrête donc au constat : l'écart existe, la donnée DVF ne l'explique pas, et seule la visite (ou les diagnostics) permet de voir si le bien justifie de sortir de la fourchette.
Un prix sous la médiane : piste ou signal
Un prix sous la médiane des comparables peut être une vente moins chère que le centre du marché. Il peut aussi signaler des travaux, un DPE défavorable, une vente faite dans l'urgence, ou des comparables mal choisis (surface, rue, type).
La DVF ne dit pas lequel de ces cas s'applique : elle n'a pas vu l'intérieur. Traiter tout écart vers le bas comme une bonne affaire, ou tout écart vers le haut comme une erreur, dépasse ce que les actes publiés permettent de conclure.
Ce que la DVF ne voit pas
La DVF constate un prix et quelques caractéristiques cadastrales. Elle ne visite pas le logement. Bruit, humidité, agencement, charges de copropriété, qualité de la rénovation : rien de cela n'est dans le fichier.
Quand l'échantillon communal ne permet pas de conclure, Valorès le dit. Le statut publié est alors « Données insuffisantes pour un verdict », pas un avis inventé. Une estimation (médiane départementale ajustée à la taille de la commune) reste étiquetée estimation : elle ne doit pas être lue comme une vente notariée. Le détail de ces règles est dans le guide DVF : comment lire les transactions notariées.
Exemples sur six fiches
Six communes où l'on peut ouvrir la fiche et y lire le même prix que ci-dessous. Le statut (mesure DVF ou estimation) est celui de la page. Le chiffre décrit la commune, pas un logement.
- Beauvais. Le prix médian mesuré à Beauvais est de 2 080 €/m², calculé sur 668 ventes notariées réelles (DVF 2025).
- Amiens. Le prix médian mesuré à Amiens est de 2 540 €/m², calculé sur 2084 ventes notariées réelles (DVF 2025).
- Lille. Le prix médian mesuré à Lille est de 3 700 €/m², calculé sur 4213 ventes notariées réelles (DVF 2025).
- Nantes. Le prix médian mesuré à Nantes est de 3 550 €/m², calculé sur 5357 ventes notariées réelles (DVF 2025).
- Rouen. Le prix médian mesuré à Rouen est de 2 910 €/m², calculé sur 2673 ventes notariées réelles (DVF 2025).
- Pontoise. Le prix médian mesuré à Pontoise est de 3 160 €/m², calculé sur 327 ventes notariées réelles (DVF 2025).
Analyser une commune ou un bien
La méthode ci-dessus se fait à la main sur quelques actes. L'outil Valorès charge les transactions DVF de la commune, affiche la source (mesure ou estimation) et le millésime, et s'abstient d'un verdict quand les seuils ne sont pas atteints.
Exemple de fiche mesurée : Lille, prix médian 3 700 €/m² sur 4 213 ventes (DVF 2025, source DVF). Ce chiffre décrit la commune, pas un appartement précis.
Pour comparer les prix mesurés d'une ville à l'autre, le point d'entrée est le guide prix immobilier au m² par ville. Le calcul d'un rendement locatif, net avant fiscalité, est un autre sujet : comment calculer la rentabilité locative. Ce calcul ne dit pas si le prix d'achat est le bon, et il ne promet aucun résultat.
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Valorès est un service d'information et n'est pas courtier. Son éditeur, JS COURTAGE ET FINANCEMENT, exerce par ailleurs une activité de courtage en crédit. L'analyse (formules, prix DVF, cash-flow) et l'accompagnement en financement sont deux démarches distinctes.
Dans l'analyse d'un bien, un lien vers un service de courtage peut apparaître, selon le département. Ce lien n'est ni une recommandation ni une obligation : vous restez libre de vous adresser à l'intermédiaire ou à l'établissement prêteur de votre choix. JS Courtage et Financement, éditeur du site, est immatriculé à l'ORIAS sous le numéro 17003825 (mentions légales).
Questions fréquentes
Que vaut vraiment l'immobilier dans cette ville ?
Pas un chiffre unique sorti d'une annonce. Sur la fiche commune Valorès, le prix au m² est une médiane mesurée sur des ventes DVF seulement à partir de 5 ventes exploitables. Sans ces ventes, le prix affiché est une estimation (médiane départementale ajustée à la taille de la commune), identifiée comme telle : ce n'est pas un prix signé. Un verdict de marché n'existe qu'à partir de 20 ventes et 1 000 habitants. Sinon, la réponse publiée est « Données insuffisantes pour un verdict ».
Où trouver le prix au m² réel (pas celui des annonces) ?
Dans les Demandes de valeurs foncières (DVF), publiées par la DGFiP sur data.gouv.fr et présentées par Etalab, Service-Public et economie.gouv.fr. Ce sont des mutations enregistrées, pas des prix demandés. Valorès en calcule une médiane communale lorsque l'échantillon est suffisant, et renvoie à la fiche de la commune.
Quelle différence entre prix d'annonce et prix signé chez le notaire ?
Le prix d'annonce est un prix demandé. Le prix signé est celui de l'acte. La DVF restitue la valeur foncière de cet acte : un prix net vendeur, pas le libellé d'une annonce. Une annonce peut en outre être affichée frais d'agence inclus, base que la valeur foncière ne reprend pas de la même façon.
C'est quoi la DVF, et est-ce fiable ?
Les Demandes de valeurs foncières : mutations à titre onéreux issues des actes notariés et du cadastre, produites par la DGFiP (décret n° 2018-1350 du 28 décembre 2018). C'est une source fiable pour constater des ventes publiées. Elle ne décrit pas l'intérieur d'un bien, elle paraît avec un décalage (mises à jour d'avril et d'octobre), et elle ne couvre pas le Bas-Rhin, le Haut-Rhin, la Moselle ni Mayotte.
Est-ce que j'achète trop cher / comment savoir si c'est le bon prix ?
En plaçant le prix affiché dans la fourchette de ventes DVF comparables : même type de bien, surface voisine, même micro-secteur, sur 12 à 24 mois, puis la médiane de 5 à 10 ventes une fois les atypiques écartées. Un écart ne dit pas à lui seul s'il faut signer. Il indique où le prix se situe par rapport aux ventes constatées.
Moyenne ou médiane ?
La médiane. Une vente très haute ou très basse déplace la moyenne. La médiane est le point central de la série ordonnée : autant de prix en dessous qu'au-dessus. Valorès publie un prix médian mesuré, pas une moyenne d'annonces.
Combien de ventes comparables faut-il ?
Pour situer un bien, cette méthode en retient 5 à 10, après exclusion des ventes atypiques. En dessous, la fourchette est fragile. À l'échelle d'une commune, Valorès publie un prix médian à partir de 5 ventes exploitables, parle de confiance élevée à partir de 50, et ne produit un verdict qu'à partir de 20 ventes et 1 000 habitants.
Le prix DVF inclut-il frais d'agence et de notaire ?
Non pour les frais de notaire : la notice DGFiP définit la valeur foncière comme le prix net vendeur, TVA incluse, hors frais de notaire. Les frais d'agence n'y sont pas inclus, sauf s'ils sont stipulés à la charge du vendeur dans l'acte (explorateur data.gouv.fr). Le mobilier dont le montant est distingué dans l'acte n'est pas repris. La FAQ Etalab résume ce prix comme un net vendeur, hors frais d'agence et hors frais de notaire.
Pourquoi certaines ventes manquent (délai, 67/68/57, Mayotte) ?
Les fichiers sont mis à jour en avril et en octobre. La diffusion d'avril porte sur les mutations enregistrées avant le 31 décembre précédent, celle d'octobre avant le 30 juin : une vente récente peut donc être absente. Les départements 67 (Bas-Rhin), 68 (Haut-Rhin) et 57 (Moselle) relèvent du livre foncier et ne sont pas dans la DVF. Mayotte n'est pas couverte (Service-Public, data.gouv.fr).
Estimation algo vs DVF : laquelle croire pour un achat ?
Pour comparer un prix, une mesure DVF sur des ventes comparables est une observation de transactions signées. Une estimation (médiane départementale ajustée à la taille de la commune) est un modèle utilisé lorsqu'aucune transaction exploitable n'existe : Valorès ne la présente pas comme un prix DVF et ne produit alors ni verdict ni projection. Quand l'échantillon ne suffit pas, la réponse est « Données insuffisantes pour un verdict ».
Contenu informatif ne constituant pas un conseil en investissement. Méthodologie Valorès